 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
|
 |
 |
貸宅地（底地）は収益性が低く、換金性、流動性が乏しいという点から比較的物納に適している財産といえます。但し、物納にあたっては賃借人（借地人）の協力が必要不可欠となりますので、相続発生前に整備を進めることにより納税の目処がたち、円滑な物納が可能となります。
１．貸宅地を物納するための要件
①契約面積・実測面積・登記簿面積が一致している事
②借地境および隣地との土地境界が確定し、境界が表示されている事
③地代の支払いが遅延していないこと、近隣相場と比較し著しく安くない事
④借地人との間に敷金、保証金など預かり金の授受がない事
⑤地主に著しく不利な契約になっていない事
⑥円滑な借地関係が継続できる事
借地契約の多くは契約面積と実測面積が一致していなかったり、借地の境が明確でありません。特に面積に大幅な差異がある場合などは、地代や更新料を巡ってトラブルになりかねません。特に借地問題は過去の経緯や人間関係も大きく影響しています。このような問題は相続が発生した後よりも、当事者が健在なうちに整備、解決しておくことが望ましいでしょう。早期に整備することにより、借地人の協力が得られ、物納可能性が高い貸宅地と、なかなか協力が得られず、物納可能性が低い貸宅地を把握しておくことにより、円滑な納税（物納）計画を立てることが可能となります。
貸宅地（底地）を物納することにより土地の所有者（土地の貸主）が国に変わり、借地人との契約内容と貸主の地位を土地所有者から引き継ぐことになります。したがって借地人の地位は従来とかわりません。また、収納価格（物納価格）は貸宅地（底地）の評価となります。
２．貸宅地の整備手法
貸宅地は借地人に土地を賃貸しているという制約がある為、更地などと違って簡単に売却処分できません。したがって相続時に物納制度を活用する事が数少ない処分方法のひとつといえます。そのほかには以下のような整備方法により、資産価値を高めることが可能です。
①借地権の買戻し
借地権を地主が買い戻し、完全な所有権とする方法です。相続税評価額以下で買い戻す事ができれば、納税財源という観点で非常に有効です。
②借地人へ売却
借地人に土地を売却する方法です。貸宅地は整備ができれば物納可能な財産ですので、相続対策の一貫で借地人に売却する場合は、相続税評価額に譲渡所得税相当額を加味した金額以上で売却することが望ましいでしょう。
③借地人と共同で第三者へ売却
借地人と共同で第三者に完全な所有権として売却し、借地人と金銭を分配する方法です。あらかじめ金銭配分について協議しておく必要があります。
④借地人と等価交換
借地権と土地を交換し、それぞれ完全な所有権の土地を取得します。交換前の土地および借地権の価値を基準に交換の比率を協議します。
３．借地人の意向を把握しておく
相続発生前に貸宅地を整備し、借地人の意向をまとめておくことにより、納税計画がたてやすくなります。
●借地状況表
| 借地A | 物納に協力 |
| 借地B | 購入意向あり |
| 借地C | 交換希望あり |
| 借地D | 売却意向あり |
| 借地E | 非協力的 |
